Οι «κόκκινες» περιοχές και οι περιορισμοί για τα Airbnb. Τι προβλέπει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον τουρισμό.
Αυστηρότερους κανόνες στην τουριστική ανάπτυξη, με «κόφτες» ακόμη και στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων και αλλαγές στις αρτιότητες, με αιχμή νησιά και περιοχές που θεωρούνται ήδη κορεσμένες, θέτει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον τουρισμό, το περιεχόμενο του οποίου θα παραμείνει σε άτυπη διαβούλευση έως τις 25 Μαΐου, προκειμένου να υποβληθούν σχόλια και παρατηρήσεις.
Το νέο πλαίσιο, όπως αυτό παρουσιάστηκε από την υπουργό Τουρισμού, Ολγα Κεφαλογιάννη, και τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρο Παπασταύρου, αποσκοπεί στον προσδιορισμό στρατηγικών κατευθύνσεων και μεσο-μακροπρόθεσμων στόχων σε εθνικό επίπεδο, για τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας και αειφορίας.
Στο επίκεντρο του νέου πλαισίου βρίσκονται η καλύτερη οργάνωση και η διαχείριση των τουριστικών προορισμών, με άξονα περιοχές που δέχονται αυξημένες πιέσεις. Στόχος του είναι η τουριστική ανάπτυξη να γίνεται με πιο οργανωμένο και βιώσιμο τρόπο, προστατεύοντας παράλληλα το φυσικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα κάθε περιοχής. Επιδιώκει, δε, μεταξύ άλλων, την ανάδειξη περισσότερων μορφών τουρισμού πέρα από το παραδοσιακό μοντέλο «ήλιος – θάλασσα», τη διεύρυνση της τουριστικής περιόδου, αλλά και τη διάχυση της τουριστικής δραστηριότητας σε περισσότερες περιοχές της χώρας.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στην ανάπτυξη της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων, για την οποία το νέο πλαίσιο θέτει κατευθύνσεις με στόχο την αποφυγή υπερσυγκέντρωσης καταλυμάτων σε ήδη επιβαρυμένες περιοχές, και στην εξισορρόπηση μεταξύ τουριστικής δραστηριότητας, στεγαστικών αναγκών και αντοχών των τοπικών υποδομών.
Βάσει χρονοδιαγράμματος, μετά την ολοκλήρωση της άτυπης διαβούλευσης, το χωροταξικό θα προωθηθεί στο Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας, το οποίο θα κληθεί να γνωμοδοτήσει έως τις αρχές Ιουνίου. Κατόπιν, το ΚΕΣΥΠΟΘΑ (Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων) θα κληθεί με τη σειρά του να εγκρίνει το νέο πλαίσιο, με στόχο έως τα τέλη Ιουνίου να εκδοθεί η Κοινή Υπουργική Απόφαση και να δημοσιευθεί το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον τουρισμό στο ΦΕΚ.
Η κατηγοριοποίηση
Η βασική κατηγοριοποίηση των περιοχών ανά τη χώρα γίνεται με βάση την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας, λαμβάνοντας υπ’ όψιν κυρίως τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε συνάρτηση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε δημοτικής ενότητας.
Οι περιοχές διακρίνονται σε πέντε ζώνες: Α) Περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, Β) Αναπτυγμένες περιοχές, Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές, Δ) Περιοχές πρώιμης ανάπτυξης και Ε) Περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης.
Παράλληλα, προβλέπεται ειδικότερη κατηγοριοποίηση για τα νησιά, πλην της Κρήτης και της Εύβοιας. Αυτά κατηγοριοποιούνται επιπλέον βάσει της έκτασής τους σε τρεις ομάδες, με διαφορετικές κατευθύνσεις και όρους ανάπτυξης για την κάθε ομάδα.
Η κατηγοριοποίηση των περιοχών σε ζώνες και των νησιών σε τρεις ομάδες καθορίζει επί της ουσίας τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή.
Αυτός ο διαχωρισμός επηρεάζει το είδος των τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, δηλαδή την ελάχιστη έκταση που πρέπει να διαθέτει ένας ιδιοκτήτης προκειμένου να κατασκευάσει νέο τουριστικό κατάλυμα, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες, καθώς και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της ταυτότητας κάθε περιοχής.
Πιο αναλυτικά, στις περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, δηλαδή στις περιοχές στις οποίες παρατηρείται πολύ υψηλή τουριστική ανάπτυξη, δίνεται προτεραιότητα κυρίως στην αναβάθμιση και στον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων, με αυστηρότερους όρους για τη δημιουργία νέων τουριστικών μονάδων. Συγκεκριμένα, ως προς την ανάπτυξη ξενοδοχείων, παρέχονται κίνητρα για την κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων εφόσον αυτά ανήκουν στις τρεις υψηλότερες κατηγορίες, βάσει αστεροποίησης, δηλαδή σε εκείνες των 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών και κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης.
Σε ό,τι αφορά την αρτιότητα, για την κατασκευή νέων ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου ελεγχόμενης ανάπτυξης περιοχές απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα. Στα νησιά που εντάσσονται στην εν λόγω κατηγορία προβλέπεται ανώτατο όριο έως 100 κλίνες για νέα τουριστικά καταλύματα.
Σημειωτέον ότι στις «κόκκινες» περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης περιλαμβάνονται 18 δημοτικές ενότητες σε Κέρκυρα, Ζάκυνθο, Σποράδες, Πιερία, Σύρο, Τήνο, Ρόδο, Κρήτη, Μύκονο και Σαντορίνη.
Στις αναπτυγμένες περιοχές δίνεται ιδιαίτερη έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση με ηπιότερους περιορισμούς. Και σε αυτή την κατηγορία παρέχονται κίνητρα για την κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων εφόσον αυτά ανήκουν στις τρεις υψηλότερες κατηγορίες, βάσει αστεροποίησης, δηλαδή σε εκείνες των 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών και κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης. Η ελάχιστη έκταση για την ανάπτυξη νέων ξενοδοχείων εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά της κατηγορίας αυτής επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες. Παράλληλα, ενισχύονται οι ειδικές μορφές τουρισμού και η ανάπτυξη σύγχρονων τουριστικών υποδομών.
Στις αναπτυσσόμενες περιοχές προβλέπεται μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης νέων τουριστικών δραστηριοτήτων και καταλυμάτων, με στόχο τη σταδιακή ενίσχυση του τουριστικού προϊόντος. Στη συγκεκριμένη ζώνη επιτρέπεται η ανάπτυξη νέων τουριστικών καταλυμάτων εφόσον αυτά ανήκουν στις τρεις υψηλότερες κατηγορίες, βάσει αστεροποίησης, δηλαδή σε εκείνες των 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών και κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης.
Στις περιοχές πρώιμης ανάπτυξης δίνεται έμφαση στην ήπια ανάπτυξη νέων προορισμών και στην αξιοποίηση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε περιοχής. Στην εν λόγω ζώνη οι νέες αναπτύξεις αφορούν ξενοδοχεία 2, 3, 4 και 5 αστέρων/κλειδιών, υπό την προϋπόθεση ότι κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης.
Τέλος, στις περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης προωθούνται κυρίως ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ορεινός, ιαματικός, θαλάσσιος ή καταδυτικός τουρισμός.
Σημειωτέον ότι στις τρεις τελευταίες ζώνες, το ελάχιστο εμβαδόν για την ανάπτυξη νέου καταλύματος αυξάνεται στα οκτώ στρέμματα.
Στις εντός σχεδίου περιοχές της Περιφέρειας Αττικής και της Μητροπολιτικής Περιοχής Θεσσαλονίκης προβλέπεται παροχή κινήτρων για την επανάχρηση παλαιών βιομηχανικών εγκαταστάσεων και τη μετατροπή τους σε τουριστικά καταλύματα. Μάλιστα, σε συγκεκριμένες περιοχές προκρίνεται και η μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες. Στην ίδια λογική, δίνεται προτεραιότητα και στην αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών που παρουσιάζουν αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον, με τη μετατροπή κτιρίων σε καταλύματα ή και με νέες μεγαλύτερου μεγέθους επενδύσεις με κίνητρα είτε προς τους σημερινούς ιδιοκτήτες είτε προς ενδιαφερόμενους επενδυτές.
Επιπλέον προδιαγραφές προβλέπονται για την ανάπτυξη του τουρισμού στα νησιά. Στην κατεύθυνση αυτή, στην πρώτη ομάδα, που αφορά τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τ.χλμ., προβλέπεται δυνατότητα μεγαλύτερης τουριστικής ανάπτυξης, αλλά και αυξημένες απαιτήσεις τεκμηρίωσης φέρουσας ικανότητας μέσω ειδικών μελετών. Για τα μικρότερα νησιά των άλλων δύο ομάδων θα εφαρμόζονται πιο αυστηρές κατευθύνσεις για την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος και περιορισμοί στη δόμηση και στη δυναμικότητα νέων μονάδων, με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους και την προώθηση πιο ήπιων μορφών τουριστικής ανάπτυξης.
Κλίνες
Σε ό,τι αφορά τον αριθμό των κλινών, στις πιο επιβαρυμένες ή ευαίσθητες νησιωτικές περιοχές προβλέπεται ανώτατο όριο νέων τουριστικών καταλυμάτων έως 100 κλίνες, ενώ σε μεγαλύτερα και λιγότερο επιβαρυμένα νησιά μπορεί να επιτρέπονται ξενοδοχεία με δυναμικότητα έως 350 κλίνες, ανάλογα με την κατηγορία της περιοχής και τα χαρακτηριστικά κάθε νησιού.
Παράλληλα, το νέο πλαίσιο εμπεριέχει ειδική πρόβλεψη για την παράκτια ζώνη, όπου στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύεται πλήρως κάθε κατασκευή, με εξαίρεση τις αναγκαίες υποδομές για την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία, έργα που αφορούν πρόσβαση ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία. Σημειώνεται ότι υφιστάμενες άδειες και ήδη εγκεκριμένα σχέδια, καθώς και έργα που έχουν υποβάλει φάκελο για περιβαλλοντική αδειοδότηση και έχουν λάβει πληρότητα από την αρμόδια υπηρεσία, δεν αναμένεται να επηρεαστούν από το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον τουρισμό.
«Φρένο»
Το νέο πλαίσιο προβλέπει, μεταξύ άλλων, να βάλει «φρένο» στην άναρχη ανάπτυξη της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων στην κατεύθυνση ρύθμισης όλων των τουριστικού χαρακτήρα δραστηριοτήτων. Αν και για την ενεργοποίηση αυτών των περιορισμών θα απαιτηθεί επιπλέον νομοθέτηση, προωθούνται μέτρα οργάνωσης και ελέγχου της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μεταξύ αυτών ξεχωρίζουν ενδεικτικά ο καθορισμός όρων και προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε συνάρτηση με τη χρήση τους για κύρια κατοικία, αλλά και η ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος.
Επιπλέον επανέρχεται στο προσκήνιο η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας και προβλέπονται περιορισμοί ως προς την ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων νεόδμητων κατοικιών.
Το «σποραδικό ξενοδοχείο»
Ιδιαίτερη μνεία γίνεται στην αναγέννηση εγκαταλελειμμένων οικισμών ή περιοχών με λιγότερους από 2.000 κατοίκους. Στην κατεύθυνση αυτή, το νέο χωροταξικό προβλέπει την ανάπτυξη «σποραδικών ξενοδοχείων» στην Ελλάδα.
Η δημιουργία «σποραδικών ξενοδοχείων» προβλέπει την ανάπτυξη σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων σε συνδυασμό με την ανάπλαση τμήματος ή και του συνόλου του οικισμού.
Ως σύνθετα τουριστικά καταλύματα λογίζονται τα ξενοδοχειακά καταλύματα που κατασκευάζονται σε συνδυασμό α) με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και β) με εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής.
Ως εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής νοούνται συνεδριακά κέντρα, γήπεδα γκολφ, κέντρα θαλασσοθεραπείας, τουριστικοί λιμένες, χιονοδρομικά κέντρα, θεματικά πάρκα, κέντρα προπονητικού αθλητικού τουρισμού, υδροθεραπευτήρια, καθώς και οι εξής εγκαταστάσεις ειδικών μορφών τουρισμού: μονάδες ιαματικής θεραπείας, κέντρα ιαματικού τουρισμού – θερμαλισμού, κέντρα αναζωογόνησης, κέντρα ευεξίας και αισθητικής και κέντρα καταδυτικού τουρισμού.
