Πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες που ενώ προγραμματίζουν μια εκ πρώτης όψεως «φθηνή» ανακαίνιση, αναγκάζονται να βάλουν… βαθιά το χέρι στην τσέπη, με συνέπεια να τινάζεται στον αέρα ο αρχικός προϋπολογισμός του έργου… Γιατί συμβαίνει αυτό; Επειδή σύμφωνα με τον πολιτικό μηχανικό/μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ, Μάνο Κρανίδη, η ανακαίνιση μιας κατοικίας, ενός καταστήματος ή ενός επαγγελματικού χώρου θεωρείται συχνά μια απλή ιδιωτική υπόθεση.
Στην πραγματικότητα, όμως, όπως λέει, ακόμη και συνηθισμένες εργασίες μπορεί να απαιτούν προηγούμενο πολεοδομικό έλεγχο, συναίνεση συνιδιοκτητών, έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ή κανονική οικοδομική άδεια.
Τα λάθη
Το μεγάλο λάθος πολλών ιδιοκτητών είναι ότι ξεκινούν τις εργασίες συνήθως με βάση τη διαβεβαίωση των συνεργείων, πως πρόκειται για μια «απλή ανακαίνιση». Η πολεοδομική νομοθεσία, όμως, επισημαίνει ο Μάνος Κρανίδης «δεν εξετάζει πώς ονομάζουμε το έργο, αλλά ποιες ακριβώς επεμβάσεις εκτελούνται. Αλλο είναι το βάψιμο και η αντικατάσταση πλακιδίων και άλλο η καθαίρεση τοίχων, η διάνοιξη νέου ανοίγματος, η επέμβαση στην όψη ή η αλλαγή χρήσης του ακινήτου».
Με βάση τα όσα προβλέπονται (σ.σ.: ν. 4495/2017), οι εργασίες χωρίζονται ουσιαστικά σε τρεις βασικές κατηγορίες: σε όσες δεν απαιτούν οικοδομική άδεια, σε όσες απαιτούν έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας – τη γνωστή ΕΕΔΜΚ –και σε όσες χρειάζονται οικοδομική άδεια.
Παράλληλα, υπάρχουν και ειδικές περιπτώσεις στις οποίες απαιτούνται εγκρίσεις από άλλες δημόσιες υπηρεσίες, ειδικά σε παραδοσιακούς οικισμούς ή αν πρόκειται για διατηρητέα ή για ακίνητα κοντά στη θάλασσα.
Μικρές επισκευές
Χωρίς οικοδομική άδεια ή ΕΕΔΜΚ μπορούν, κατά κανόνα, να γίνουν οι εσωτερικοί χρωματισμοί, οι μικρές επισκευές θυρών και παραθύρων, η αλλαγή δαπέδων, πλακιδίων, ειδών υγιεινής και ντουλαπιών κουζίνας, καθώς και περιορισμένες επισκευές για λόγους χρήσης και υγιεινής.
Επιπλέον, σύμφωνα με τον Μάνο Κρανίδη, στην ίδια κατηγορία, εντάσσονται μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές και διασκευές, υπό την κρίσιμη προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.
Επιτρέπεται επίσης η συντήρηση, επισκευή ή τμηματική αντικατάσταση ηλεκτρολογικών, υδραυλικών, αποχετευτικών και άλλων εγκαταστάσεων και αγωγών.
Επίσης μπορεί να γίνει η αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων και υαλοπινάκων, εφόσον διατηρείται το ίδιο άνοιγμα. Εάν, όμως, αλλάζουν οι διαστάσεις ή η θέση του ανοίγματος, δεν πρόκειται πλέον για απλή αντικατάσταση.
Εξωτερικοί χρωματισμοί, επισκευές επιχρισμάτων και όψεων ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων επιτρέπονται χωρίς ΕΕΔΜΚ, μόνο όταν δεν χρησιμοποιούνται ικριώματα. Αν χρειαστούν σκαλωσιές, απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας και τήρηση των μέτρων ασφάλειας.
Χωρίς άδεια μπορούν ακόμη να γίνουν η συντήρηση στέγης ή δώματος χωρίς ικριώματα, η τοποθέτηση κλιματιστικών, ηλιακού θερμοσίφωνα, επιτοίχιου λέβητα αερίου, προσωρινών σκιάστρων, περσίδων και τεντών, υπό την επιφύλαξη των ειδικών κανονισμών και των περιορισμών της πολυκατοικίας.
Εργασίες υπό προϋποθέσεις
Στην ίδια κατηγορία, όπως επισημαίνει, εντάσσονται, με συγκεκριμένες προϋποθέσεις, πέργκολες έως 50 τ.μ. σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια και βεράντες ισογείων, μικρές διαμορφώσεις εδάφους έως συν ή πλην 0,80 μέτρα, καθώς και η διάστρωση έως του ενός τρίτου του ακάλυπτου χώρου.
«Το γεγονός, πάντως, ότι μία εργασία δεν χρειάζεται άδεια δεν σημαίνει ότι μπορεί να γίνει ανεξέλεγκτα. Πρέπει να τηρούνται ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, ο κτιριοδομικός κανονισμός, οι κανόνες πυροπροστασίας και ασφάλειας, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, ο κανονισμός της πολυκατοικίας και οι ειδικές διατάξεις που μπορεί να ισχύουν για την περιοχή ή το κτίριο», επισημαίνει ο Μάνος Κρανίδης.
Πότε εκδίδεται η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας
Σε ό,τι αφορά την ΕΕΔΜΚ, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν πως αυτή εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος «e-Αδειες» από αρμόδιο μηχανικό.
Προϋποθέτει έλεγχο της νομιμότητας του ακινήτου, τεχνική έκθεση, σχέδια, φωτογραφίες, δηλώσεις ανάθεσης και ανάληψης και, ανάλογα με την περίπτωση, πρόσθετες εγκρίσεις ή συναινέσεις.
Στις συνήθεις ανακαινίσεις, ΕΕΔΜΚ απαιτείται κυρίως για:
- Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, όταν αλλάζει η διάταξη των χώρων, χωρίς να θίγεται ο φέρων οργανισμός.
- Εξωτερικούς χρωματισμούς, επισκευή επιχρισμάτων, όψεων ή κιγκλιδωμάτων με χρήση ικριωμάτων.
- Επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με χρήση ικριωμάτων.
- Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης και παθητικών ηλιακών συστημάτων στις όψεις.
- Εργασίες θερμομόνωσης στέγης και σχετικές παρεμβάσεις προγραμμάτων ενεργειακής αναβάθμισης.
- Συντήρηση και επισκευή στέγης με χρήση ικριωμάτων.
- Ανακατασκευή στέγης, εφόσον συνοδεύεται από την απαιτούμενη τεκμηρίωση στατικής επάρκειας.
- Κατασκευή τζακιού και καπνοδόχου σε ανεξάρτητη κατοικία, όταν αποδεικνύεται ότι δεν επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός.
- Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης.
- Τροποποίηση ή διάνοιξη νέων ανοιγμάτων στις όψεις, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός και δεν παραβιάζονται ειδικότερες διατάξεις.
- Λειτουργική συνένωση δύο χώρων ή αυτοτελών ιδιοκτησιών, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις.
- Πέργκολα άνω των 50 τ.μ. σε ακάλυπτο χώρο, προκήπιο ή βεράντα ισογείου. Σε δώματα και ανοικτούς εξώστες η ΕΕΔΜΚ απαιτείται ανεξάρτητα από την επιφάνεια.
- ¢Κατασκευή στεγάστρου ή προστεγάσματος.
- Τοποθέτηση μικρής ασκεπούς πισίνας ή δεξαμενής νερού έως 50 τ.μ., μόνο όταν πληρούνται οι ειδικές προϋποθέσεις ως προς το σύστημα μηχανοστασίου, τις εκσκαφές, το ύψος και την κατασκευή.
- Τοποθέτηση ικριωμάτων, ακόμη και όταν η βασική εργασία, χωρίς αυτά, δεν θα απαιτούσε άδεια.
- Κατασκευή ή προσαρμογή ανελκυστήρα για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων.
- Κοπή δέντρων στις περιοχές που αναφέρει ο νόμος, με τις πρόσθετες εγκρίσεις που κατά περίπτωση απαιτούνται.
- Περιφράξεις και περιτοιχίσεις συγκεκριμένων κατηγοριών.
Πότε απαιτείται οικοδομική άδεια
Στο σημείο αυτό, όπως αναφέρει ο Μάνος Κρανίδης, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να προσέξουν τον προϋπολογισμό. Οταν οι εργασίες που κανονικά υπάγονται σε ΕΕΔΜΚ έχουν συνολικό προϋπολογισμό μεγαλύτερο από 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται, κατά κανόνα, οικοδομική άδεια.
Από εδώ και πέρα, με βάση τα προβλεπόμενα, κανονική οικοδομική άδεια απαιτείται για τις σοβαρότερες επεμβάσεις, όπως προσθήκες, ουσιώδεις επισκευές κτιρίων, κατεδαφίσεις, επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό, μεγάλες εκσκαφές ή επιχώσεις, κατασκευές πισίνας που δεν καλύπτονται από ΕΕΔΜΚ, τοίχους αντιστήριξης και τις περιφράξεις που δεν εντάσσονται στις εργασίες μικρής κλίμακας.
Εάν, για παράδειγμα, όπως τονίζει ο Μάνος Κρανίδης, αφαιρεθεί δοκάρι, υποστύλωμα, τμήμα πλάκας ή φέρουσα τοιχοποιία, η εργασία δεν αποτελεί απλή εσωτερική διαρρύθμιση. Χρειάζονται στατική μελέτη και η κατάλληλη οικοδομική άδεια. Το ίδιο ισχύει όταν δημιουργείται άνοιγμα σε πλάκα για εσωτερική σκάλα ή όταν γίνονται ενισχύσεις του κτιρίου. Οικοδομική άδεια μπορεί να απαιτηθεί και για την αλλαγή χρήσης, όταν η νέα χρήση επιφέρει δυσμενέστερη μεταβολή στα στοιχεία του διαγράμματος κάλυψης, στα φορτία της στατικής μελέτης ή στις μηχανολογικές εγκαταστάσεις, ιδίως όταν οι αγωγοί διέρχονται από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους.
Επομένως, όπως εξηγεί, η μετατροπή ενός καταστήματος ή γραφείου σε κατοικία δεν πρέπει να ξεκινά χωρίς πολεοδομικό έλεγχο. Πρέπει πρώτα να εξετάζονται οι χρήσεις γης, η νομιμότητα του χώρου, ο φωτισμός και ο αερισμός, το ελάχιστο ύψος, η πυροπροστασία, οι θέσεις στάθμευσης, η προσβασιμότητα και οι εγκαταστάσεις. Ακόμη και όταν δεν απαιτείται άδεια αλλαγής χρήσης, ενδέχεται να χρειάζεται ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Η σωστή σειρά ενεργειών
Oπως λέει, ο Μάνος Κρανίδης, ο ιδιοκτήτης πρέπει πρώτα να καταγράψει αναλυτικά τις εργασίες που επιθυμεί και να αναθέσει σε μηχανικό τον έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας του φακέλου της οικοδομικής άδειας, των εγκεκριμένων σχεδίων, των τίτλων και της πραγματικής κατάστασης. Στη συνέχεια, προσδιορίζονται οι απαιτούμενες εγκρίσεις, η συναίνεση της πολυκατοικίας, ο προϋπολογισμός και η σωστή διοικητική πράξη. Μόνο μετάπρέπει να ξεκινήσει το συνεργείο.
Η αυθαίρετη εκτέλεση εργασιών μπορεί να οδηγήσει σε καταγγελία, αυτοψία, διακοπή εργασιών, πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης και υποχρέωση νομιμοποίησης ή αποκατάστασης. Μπορεί επίσης να δημιουργήσει σοβαρό πρόβλημα σε μεταβίβαση, γονική παροχή, χρηματοδότηση ή ένταξη σε πρόγραμμα επιδότησης.
Το συμπέρασμα είναι απλό: «Nόμιμη ανακαίνιση είναι εκείνη που έχει σχεδιαστεί τεχνικά και πολεοδομικά πριν αρχίσει. Η συμβουλή του μηχανικού δεν αποτελεί πρόσθετη γραφειοκρατία, αλλά προστασία της περιουσίας, της ασφάλειας του κτιρίου και των χρημάτων του ιδιοκτήτη. Eνας έγκαιρος έλεγχος κοστίζει πολύ λιγότερο από την εκ των υστέρων αντιμετώπιση μιας αυθαίρετης επέμβασης και η επίβλεψη προλαμβάνει», συμπληρώνει ο Μάνος Κρανίδης.
Διατηρητέα, παραδοσιακοί οικισμοί και αρχαιολογικές περιοχές
Σε διατηρητέα κτίρια, μνημεία, παραδοσιακούς οικισμούς, ιστορικούς τόπους και αρχαιολογικές ζώνες ισχύουν αυστηρότεροι κανόνες. Εργασίες που σε ένα συνηθισμένο κτίριο θα γίνονταν χωρίς άδεια μπορεί να απαιτούν έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, του υπουργείου Πολιτισμού, της Υπηρεσίας Νεωτέρων Μνημείων ή άλλου αρμόδιου φορέα.
Η αλλαγή χρώματος της όψης, η αντικατάσταση ξύλινων κουφωμάτων με κουφώματα διαφορετικού υλικού, η τροποποίηση κιγκλιδωμάτων, η τοποθέτηση εξωτερικών μονάδων ή η αλλαγή της στέγης μπορεί να απαγορεύονται ή να επιτρέπονται μόνο με συγκεκριμένες μορφολογικές προδιαγραφές.
Τι ισχύει για τις πολυκατοικίες
Η πολεοδομική έγκριση δεν υποκαθιστά τη συναίνεση που μπορεί να απαιτείται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή τη νομοθεσία περί οριζόντιας ιδιοκτησίας σημειώνει ο Μάνος Κρανίδης. Οι όψεις, η πιλοτή, το κλιμακοστάσιο, το δώμα, η στέγη, ο ακάλυπτος και ο φέρων οργανισμός αποτελούν κατά κανόνα κοινόκτητα ή κοινόχρηστα τμήματα.
Για επεμβάσεις όπως η εξωτερική θερμομόνωση, η αλλαγή της μορφής των κουφωμάτων, η διάνοιξη ανοίγματος στην όψη, η εγκατάσταση καπνοδόχου, η κατάληψη τμήματος δώματος ή ακάλυπτου και η επέμβαση σε κεντρικές εγκαταστάσεις πρέπει να ελέγχεται αν απαιτείται απόφαση της γενικής συνέλευσης ή συναίνεση συνιδιοκτητών.
Ακόμη και η τοποθέτηση εξωτερικής μονάδας κλιματισμού πρέπει να ακολουθεί τους κανόνες για τις όψεις, τον θόρυβο, την απορροή συμπυκνωμάτων και τον κανονισμό του κτιρίου.
Αναγκαίος ο έλεγχος νομιμότητας του κτιρίου
Πριν από κάθε ανακαίνιση πρέπει να συγκριθεί η πραγματική κατάσταση με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας και με τυχόν δηλώσεις αυθαιρέτων.
Εάν έχουν κλειστεί ημιυπαίθριοι χώροι, μπαλκόνια ή φωταγωγοί, εάν έχειμετακινηθεί η είσοδος, έχει ενσωματωθεί κοινόχρηστος χώρος ή έχει γίνειαυθαίρετη αλλαγή χρήσης, τα ζητήματα αυτά πρέπει να αντιμετωπιστούν πρινεκδοθεί νέα διοικητική πράξη. «Η έκδοση ΕΕΔΜΚ δεν “νομιμοποιεί” παλαιότερες αυθαιρεσίες», αναφέρει χαρακτηριστικά ο Μάνος Κρανίδης.
Ο μηχανικός οφείλει να βεβαιώσει ότι το υφιστάμενο κτίριο ή το τμήμα στοοποίο γίνονται οι εργασίες είναι νόμιμο ή έχει υπαχθεί νόμιμα σε ρύθμιση. Σεδιαφορετική περίπτωση ενδέχεται να απαιτείται προηγουμένως τακτοποίηση,άδεια νομιμοποίησης ή αποκατάσταση της αυθαίρετης κατασκευής.
Οι επιπλέον υποχρεώσεις του έργου
Η νόμιμη ανακαίνιση δεν εξαντλείται στην έκδοση της πολεοδομικής πράξης. Ανάλογα με το έργο μπορεί να απαιτούνται μέτρα ασφάλειας και υγείας, απογραφή οικοδομοτεχνικού έργου και ασφαλιστικές υποχρεώσεις, άδεια κατάληψης πεζοδρομίου, κάδος αποκομιδής, νόμιμη διαχείριση των αποβλήτων εκσκαφών, κατασκευών και κατεδαφίσεων, καθώς και τήρηση των κανόνων για τον θόρυβο και τις ώρες κοινής ησυχίας. Μετά την ολοκλήρωση εργασιών για τις οποίες εκδόθηκε οικοδομική άδεια ήΕΕΔΜΚ πρέπει να ενημερώνεται, όπου υφίσταται, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας. Η υποχρέωση αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική για μια μελλοντική μεταβίβαση.
